ERRO 2 - Concentrar seus investimentos em imóveis

A concentração de quase todo o patrimônio em imóveis é um dos principais erros cometidos pelos investidores brasileiros. Nem poderia ser diferente. Nossos avós costumavam dizer que um bem de raiz, como o imóvel, é o melhor investimento do mundo. E, realmente, durante a era da superinflação, ter um imóvel era uma forma eficiente e segura de proteger o dinheiro contra a desvalorização da moeda e as bruxarias heterodoxas geradas pelos economistas do governo. Ao contrário do dinheiro que está no banco, o imóvel é um bem palpável, real. Você vê, os outros vêem. Além disso, viver num imóvel confortável e, de preferência, luxuoso ainda é o maior sonho de muita gente - nem que isso custe todas as suas economias. Uma família típica brasileira chega a ter 90% do patrimônio em imóveis, segundo consultores de finanças pessoais. O ideal, no entanto, de acordo com os especialistas, seria imobilizar de 35% a, no máximo, 60% do patrimônio, contando com a sua própria casa. "O brasileiro precisa da percepção de segurança que o imóvel dá", diz Ronaldo Magalhães, diretor executivo da Sul América Investimentos, empresa de Gestão de recursos ligada à seguradora do mesmo nome. "Mas a compra de imóveis nem sempre compensa." É claro que, do ponto de vista do investimento, tudo depende do tipo de imóvel do qual se está falando, da região, do bairro e até do trecho da rua em que ele se localiza. Lojas, escritórios, flats, residências, sítios e fazendas são mercados muito diferentes entre si e cada um deles possui dinâmica própria. Investir num flat, por exemplo, numa determinada região do país, em certo momento pode ser um bom negócio, enquanto comprar um apartamento no mesmo local, uma péssima decisão. Mas, num mercado tão diversificado, existem alguns inconvenientes comuns à concentração do patrimônio em imóveis. Talvez a principal desvantagem seja a falta de liquidez. Você coloca o imóvel à venda, mas entra mês, sai mês e o negócio simplesmente não acontece. Se estiver precisando do dinheiro com urgência, você, provavelmente, terá de baixar o preço.
Conseguir o valor que você acredita ser justo leva tempo, às vezes, anos. E, no final, é possível que você se dê conta de que aquele imóvel ao qual se afeiçoou tanto pode não valer a quantia imaginada. É preciso considerar também o impacto negativo da depreciação do imóvel, normalmente negligenciado pelos investidores na hora da compra. É fácil entender isso. Imagine duas casas exatamente iguais, só que uma nova e outra construída há dez anos. A mais antiga estará, obviamente, mais propensa a ter problemas de encanamento, pintura, eletricidade etc.
Essas coisas todas provocam uma queda progressiva no preço ao longo dos anos. Outro ponto importante: a mudança do tipo de construção e das necessidades das famílias dos profissionais liberais e das empresas. Por exemplo: um apartamento de alto padrão, há 20 anos, tinha, em geral, três dormitórios espaçosos, um banheiro com azulejos verdes, um lavabo com piso lilás e apenas uma vaga na garagem. Hoje, mesmo apartamentos menores têm três dormitórios, uma suíte e, no mínimo, duas garagens, além de um amplo espaço de lazer na área comum. Além disso, a rua ou a região na qual o imóvel se localiza pode se desvalorizar e o proprietário ainda pode ter a surpresa desagradável de, um dia, descobrir que no terreno ao lado haverá uma escola, um hospital ou uma discoteca. Quem pode prever? Ninguém está dizendo que a casa ou o apartamento em que você mora com a família não precisa ser seu. Mas, uma vez realizado o sonho da casa própria, comprar outro imóvel nem sempre está entre as melhores opções de investimento. O empresário carioca Luis José Ramalho, de 45 anos, espelhou-se no exemplo de parentes que viviam da renda proveniente de aluguéis e decidiu seguir o mesmo caminho. "Tenho 11 imóveis, mas o rendimento de cada um deles é muito inferior às minhas expectativas", diz. Segundo ele, 70% de seu patrimônio estão imobilizados, e os 30% restantes, aplicados em fundos de renda fixa. "Se tivesse de investir meu dinheiro hoje, não concentraria tanto o patrimônio em imóveis", afirma. Com o dinheiro "empatado" em imóveis, o investidor deixa de ganhar com sua aplicação no mercado financeiro. Pode parecer algo desprezível, mas não é.
Historicamente os aluguéis residenciais rendem cerca de 1%. Mas, como o mercado não está aquecido, o preço do aluguel mensal de uma residência varia hoje, em média, de 0,6% a 0,8% do valor do imóvel. No caso de um apartamento de 100000 reais, por exemplo, a renda anual do proprietário ficaria entre 7 200 e 9 600 reais por ano. Isso é mais ou menos o que o investidor ganharia se aplicasse os mesmos 100000 reais no mercado financeiro, sem correr risco algum. Num imóvel alugado, pode acontecer de o inquilino não cuidar bem da propriedade, atrasar o pagamento ou até mesmo ficar inadimplente. Há também a possibilidade de o imóvel ficar desocupado por um longo período. Nesse caso, em vez de uma fonte de renda, o imóvel torna-se uma torneira de despesas. O proprietário precisa arcar com os custos do condomínio (no caso de um apartamento), de manutenção (se for uma casa) e do imposto predial. O total de despesas pode chegar a milhares de reais por ano a fundo perdido.